业主究竟能不能终止物业合同？

在物业管理的实际情况中，业主能否终止物业合同是众多业主关心的一个重要问题，从法律层面以及实际操作角度来看，业主是具备终止物业合同的权利的，但这需要遵循一定的条件和程序。

从法律依据来讲，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人，当业主对物业服务不满意，认为物业没有按照合同约定履行相应的服务义务时，比如物业未能及时清理小区垃圾导致环境脏乱差、对小区公共设施维修不及时影响业主正常使用等情况，业主通过合法的途径和程序，是可以提出终止物业合同的要求的。

在实际操作中，若要终止物业合同，通常需要经过一系列的流程，第一步，需要由一定比例（一般是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决）的业主共同参与，形成业主大会，然后在业主大会上，就终止物业合同这一事项进行表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可作出终止物业合同的决定。

作出决定后，还需要按照合同约定以及相关法律规定，提前一定的时间书面通知物业服务企业，在通知到达之后，双方需要就合同终止的后续事宜进行协商，比如物业资料的交接、费用的清算等。

不过，在实际执行过程中，也可能会遇到一些困难和挑战，部分物业服务企业可能会以各种理由拒绝终止合同，或者在交接过程中设置障碍，这时候，业主可以通过合法的途径，如向相关的房地产管理部门投诉，或者通过法律诉讼的方式来维护自己的权益。

业主是能够终止物业合同的，但必须要严格按照法律规定的程序和条件来进行，以确保整个过程的合法性和公正性，保障自身的合法权益。